KINH NGHIỆM XÂY NHÀ TỪ A-Z

Trải qua nhiều năm hành nghề, chúng tôi đã gặp các câu chuyện xoay quanh việc xây dựng nhà ở. Dưới đây là tâm sự của một anh chủ nhà cùng các bước quan trọng từ việc tìm hiểu, lựa chọn đơn vị thiết kế thi công cũng như xây dựng hoàn thiện ngôi nhà của mình.

Xin trân trọng giới thiệu với mọi người!

Bước 1. CHUẨN BỊ

- Thiết kế: Với mình thiết kế là phần quan trọng nhất. Bởi một số lý do:

Giúp mình hình dung tổng thể ngôi nhà khi xây xong nó sẽ thế nào, có thể bố trí các phòng thế nào. Trong mỗi phòng thì đồ đạc có thể để thế nào (nếu nhà có nhiều đồ cũ thì cần phải thiết kế sao cho tận dụng lại được).

Trong thiết kế tính cả những yếu tố như Phong thuỷ, thiết kế chi tiết, có những vật liệu cần dùng? Loại nào? Sử dụng bao nhiêu...?

Ngoài ra ở những góc nhỏ có những phần giúp cho việc tận dụng không gian tốt hơn cũng như trông đẹp hơn khi kê đồ vào.

Kinh nghiệm xương máu của mình là: “những gì làm theo thiết kế thì nói chung không xảy ra vấn đề gì. Nhưng những gì có tranh cãi rồi làm thay đổi thiết kế thì rất nhiều chỗ có vấn đề.”

Kinh nghiệm cho thấy tốt nhất nên làm việc với Kiến trúc sư nếu muốn thay đổi để được tư vấn, họ sẽ đưa ra đề xuất tốt nhất thỏa mãn yêu cầu của mình (bởi mình ko thể biết hết được những vấn đề phát sinh về mặt kỹ thuật, phải có người tư vấn cho mình là tốt nhất).

Khi thiết kế tốt nhất bạn cũng nhờ họ tư vấn luôn cho mảng hoàn thiện cho mình như: Chọn gạch màu gì, cửa loại gì, sơn màu gì...

Nếu tài chính với bạn không là vấn đề quá lớn và muốn làm đồng bộ thì nên thuê cả thiết kế nội thất luôn và thuê họ làm hoàn toàn trọn gói luôn.

- Xem ngày giờ: Mình cũng ko phải là người quan trọng việc này, nhưng với việc lớn như xây nhà thì bạn nên làm. Theo mình có mấy ngày quan trọng nhất cần xem: ngày phá dỡ nhà, động thổ, cất nóc và nhập trạch. Nên làm theo những gì “thầy” chỉ dẫn.

Chọn thợ:

Thông thường có 2 hình thức thuê thợ:

- Khoán: Thông thường tiền công khoán tính theo m2 sàn. Cứ tính xem bao nhiêu m2 bê tông sàn từ tầng dưới lên rồi nhân theo đơn giá.

- Tính công: Thường chỉ dùng nếu như thợ nhà, đảm bảo trách nhiệm. Bởi nếu thuê theo công thì càng kéo dài thợ càng được lợi, làm nhàn hơn mà tiền công nhận được vẫn vậy.

Có hai hình thức khoán:

- Khoán trọn gói: Nếu mình không có người giám sát hàng ngày thì có thể khoán toàn bộ, nghĩa là họ lo cả vật liệu cho mình luôn. Nhưng với hình thức này cần phải làm rất rõ xem trách nhiệm của thợ phải làm đến đâu. Chỉ khoán xây thô hay cả hoàn thiện, nếu hoàn thiện thì hoàn thiện đến hạng mục nào...? Tại ALTA Group thi công phần thô chỉ từ 2.950.000 VNĐ/m2 và thi công phần hoàn thiện chỉ từ 1.850.000 VNĐ/m2. 

- Khoán công: Nếu chọn được thợ không tốt thì chắc chắn kết quả bạn sẽ nhận được ngôi nhà không như ý. Tường ko được phẳng, các góc ko tốt, cửa ko đều... là những thứ có thể phải đón nhận. Ngoài ra vấn đề tài chính nhập nhèm, thất thoát vật liệu cũng có thể sẽ xảy ra.

Thông thường bạn không có quyền chọn thợ mà chỉ có thể chọn “cai”. Tuy nhiên cố gắng chọn cai thầu có uy tín. Có một vấn đề cũng quan trọng nữa, nếu thợ ở quê thì có khả năng bạn phải lo bố trí chỗ ở cho họ (không gian nhà phải có chỗ cho thợ dựng nhà tạm). Ngoài ra nếu thợ ở nhà bạn thì bạn cũng phải tính đến việc nói chuyện với hàng xóm và thợ để sau này tránh xảy ra những vấn đề va chạm giữa các bên.

- Lựa chọn người giám sát thi công: Cái này cũng khá quan trọng. Thông thường thợ xây không đọc bản vẽ giỏi nên làm sai có thể xảy ra. Do đó nếu có thể bạn nên tìm một người giám sát thợ hàng ngày khá quan trọng.

- Mua vật liệu: Nếu nhà nhỏ ko để được nhiều vật liệu (cát, đá, xi măng...) thì bạn nên chọn nơi cung cấp gần nhà để có thể luôn có sẵn sàng vật liệu, thợ đỡ phải chờ. Về sắt thì nên lựa chọn kỹ (cái này liên quan đến thiết kế kết cấu nữa). Trong số vật liệu thô thì sắt là đắt nhất, thế nên bạn cũng nên tìm hiểu trước khi chọn nơi mua, đàm phán đầy đủ về giá cả (kể cả vận chuyển).

- Chuẩn bị giấy tờ, xin giấy phép: Về lý thuyết thì bạn cần lên xin phép ở quận/ thành phố. Tuy nhiên nếu nhà ở trong ngõ, ngách nhỏ thì bạn có thể liên phường để xin phép (ko chính thức). Nếu bạn có đầy đủ sổ đỏ, giấy tờ và lúc xây ko muốn lấn ra một chút không gian nào thì cứ đường đường chính chính lên quận để xin. Tuy nhiên kiểu gì thì cũng cúng cho thổ địa một ít thôi.

- Trao đổi với các bên liên quan: Trước khi xây nhà bạn cũng nên sang nói chuyện với hàng xóm xung quanh.

Thứ nhất là thông báo bạn xây nhà nên có thể có vấn đề vật liệu bẩn, thợ đến làm... Ảnh hưởng đến sinh hoạt xung quanh. Thứ hai là nói rõ việc bạn xây xướng thế nào (ảnh hưởng đến họ) tránh việc đang xây thì xảy ra tranh chấp, tranh cãi...

Trong trường hợp xây nhà có thể ảnh hưởng đến nhà bên cạnh thì phải chuẩn bị phương án đề phòng chống (sụt lún, nứt...).

Vấn đề nữa là bạn xem nếu có khả năng ảnh hưởng cao thì bạn nên xem những phần liên quan xem có bị nứt, lún gì chưa (nếu có thì chụp ảnh, lập biên bản trước làm bằng chứng). Thông thường xây dựng rất hay xảy ra tranh chấp, thế nên bạn chuẩn bị sẵn giấy tờ liên quan (khi cần là có ngay) và chụp lại ảnh hiện trạng nhà hiện tại để làm bằng chứng sau này.

Tiếp theo phần 1 về các bước chuẩn bị của việc xây nhà, chúng tôi xin giới thiệu với các bạn về những thông tin quan trọng khi xây phần thô, đây là hệ thống kết cấu bê tông cốt thép (gồm móng, dầm, sàn, cột), tường gạch, cầu thang, mái, ngăn chia phòng ốc, ống nước âm tường, đế âm điện, tủ điện, dây điện đi âm tường âm sàn. Hình thành bộ khung vững chãi cho ngôi nhà. Thêm vào đó, một số thông tin trong việc bố trí và xử lý hệ thống điện, nước cũng đáng được lưu tâm.

Bước 2. XÂY PHẦN THÔ

- Phá dỡ nhà cũ, đào móng:

Thông thường bạn phải thuê riêng thợ cho việc phá nhà và đào móng. Thầu xây dựng cũng có thể gọi giúp bạn, nhưng thường là đội khác chứ không phải đội xây dựng. Bạn nhớ phải thỏa thuận chi phí rõ ràng trước khi phá nhà, đào móng. Phá nhà thường tính khoán, còn đào móng thì tính theo m2 đất.

- Giám sát vật liệu, xây dựng:

Trong quá trình xây dựng bạn nên theo sát việc xây dựng. Nếu bạn không có điều kiện giám sát trực tiếp thì nên mỗi tuần 3-4 lần đảo qua công trình. Tránh việc thợ làm sai với bản vẽ thiết kế, nếu vừa làm xong thì sửa lại nhanh chứ đã xây xong rồi thì rất khó sửa lại. Khi có vấn đề phát sinh bạn nên tham khảo ý kiến của Kiến trúc sư, không nên tự ý thay đổi thiết kế. Ngoài ra bạn cũng chú ý việc bảo thợ cần che chắn khi thi công tránh ảnh hưởng đến những nhà xung quanh.

- Những vấn đề ảnh hưởng đến hoàn thiện:

Bạn cần tham khảo để đưa ra lịch hoàn thiện. Bởi trong quá trình xây thô bạn cũng phải bắt đầu hoàn thiện trước một vài thứ (điện, nước...) Trong quá trình xây thô có nhiều vị trí ảnh hưởng đến việc hoàn thiện bạn nên chú ý trước: cửa ra vào, cửa sổ, cầu thang, thoát nước nhà vệ sinh, hộp kỹ thuật...

Bước 3. HOÀN THIỆN

- Nước:

Về cấp nước, hiện tại hầu hết mọi người lựa chọn phương án dùng ống nhựa chịu nhiệt. Có nhiều loại như ống PPR Tiền Phong, ống PPR - Nhựa Đạt Hòa là phổ biến nhất. Cũng có một số loại rẻ hơn cũng như có một số loại tốt và đắt hơn. Nước thì bạn nên đưa cho thợ bản vẽ thiết kế nước để họ làm, có những phòng nào, mỗi phòng có những thiết bị gì, có ý định sử dụng bình năng lượng mặt trời không, đường nước nóng cần cấp cho những đâu, có cần cấp cho lavabo, chậu rửa bát hay không. Tất cả đều được Kiến trúc sư thiết kế và thể hiện trên bản vẽ...

Về thoát nước thì có 2 kiểu: nổi và chìm.

Nổi tức là thoát nước nằm trên sàn bê tông. Mình sẽ đổ cát lên sàn để có không gian đặt ống thoát. Cách này thường khó bảo trì, sửa chữa hơn (những nhà cách đây hơn 10 năm thường dùng cách này, rủi ro về độ thấm nước là rất cao) . Thoát chìm là đặt ống thoát dưới sàn, cách này tuy dễ sửa chữa hơn nhưng phải làm trần giả ở tầng dưới (do ống thoát nước nằm dưới sàn, lộ rõ ở tầng dưới), ngoài ra cái này cần được Kiến trúc sư tính toán bố trí từ khâu thiết kế. (Theo mình thì cách làm thoát chìm chi phí cao hơn chút xíu nhưng vẫn đảm bảo dễ sửa chữa hơn nên mình chọn cách đó). Ngoài ra vị trí đặt hộp kỹ thuật (là hộp chứa ống cấp, thoát nước) cũng nên được xác định trước ở phần thiết kế. Ngoài ra phần nước cũng sẽ liên quan đến thiết bị vệ sinh nhiều, nên mình sẽ nói ở phần sau.

- Điện:

Về điện thì quan trọng nhất là việc đi dây. Thường có thể đi dây có gen (gen cứng là ống nhựa PVC), gen mềm (ống thoát điều hoà). Về dây điện, nếu ở miền Bắc bạn nên chọn dây Trần Phú (chú ý là Trần Phú có 2 nhà máy: cẩn thận mua phải hàng giả), còn ở miền Nam thì nên chọn Cadivi. Tuỳ thuộc vào công suất sử dụng mà bạn chọn loại tiết diện dây điện cho phù hợp.

Ví dụ như nhà mình chọn dây 4mm cho dây tổng, 2.5mm cho dây nguồn, 1.5mm cho dây đèn (thực ra chỉ cần 1.0mm hoặc 0.7mm là đủ). Về ổ và phích điện bạn có thể chọn loại phù hợp. Riêng ổ điện bạn nên chọn loại ổ có chân cắm đa năng rất thuận tiện. Aptomat bạn nên chọn công suất phù hợp với đồ dùng của bạn. Ngoài ra bạn nên chọn loại Aptomat chống giật - chống dòng rò…

Sau khi xây xong phần thô, chặng đường hoàn thành căn nhà của bạn đã đi được khoảng 70%. Tiếp đến sẽ là phần hoàn thiện, bước này bao gồm các công đoạn: trát tường, lát sàn, ốp lát gạch, sơn bả tường, lắp đặt hệ thống kỹ thuật điện, cấp thoát nước, điện thoại, chống sét, …Công đoạn này nhẹ nhàng hơn so với các phần trước, tuy nhiên nó lại đòi hỏi tính kỹ thuật và thẩm mỹ rất cao.

- Thiết bị vệ sinh:

Có rất nhiều thương hiệu cho bạn lựa chọn như: Inax, American Standard, Caesar, Viglacera và một số loại cao cấp nữa mình ko tham khảo nên không biết. Nếu dịch vụ bạn thuê thiết kế có luôn cả việc tư vấn hoàn thiện thì Kiến trúc sư sẽ tư vấn chọn mẫu mã và cân đối giá cả cho bạn. Như nhà mình thì chọn sứ của Inax, sen và vòi chọn Caesar. Khi đi mua hàng nhớ hỏi giá chính hãng và chiết khấu (thông thường mỗi hãng có một catalogue bảng giá, mình sẽ mua với giá đã được chiết khấu so với giá đó, thường là vài phần trăm. Ngoài ra khi chọn thiết bị VS bạn cần chọn những thiết bị nào phù hợp với thiết kế nhà bạn (kích thước, màu sắc, kiểu dáng...).

- Đèn:

Trong nhà thì có một số loại đèn cho chiếu sáng phòng khách, phòng ngủ, phòng ăn, cầu thang, nhà vệ sinh, trước cửa, sân thượng. Đèn cửa và sân thượng thì tuỳ mỗi nhà, đèn cầu thang, vệ sinh có thể ra một số cửa hàng đèn lựa chọn kiểu dáng cho phù hợp. Đèn phòng khách, phòng ngủ và phòng ăn tuỳ mỗi nhà. Nếu có nhiều tiền hơn thì bạn có thể chọn những loại đèn có thương hiệu cũng có rất nhiều lựa chọn.

Về bóng đèn thì thường có mấy loại bóng sợi đốt, bóng huỳnh quang; compact (loại này rẻ nhưng ánh sáng không tốt cho mắt); đèn Halogen (tốn điện, tỏa nhiệt nhiều, thường dùng cho đèn trang trí); đèn LED (loại này ánh sáng trung thực, tiết kiệm điện hơn cả đèn compact, ánh sáng cũng không hại như đèn compact nhưng lại khá đắt). Nhà mình lựa chọn bóng LED để sử dụng. Phòng khách dùng đèn LED downlight khá sáng, phòng ngủ cũng dùng đèn downlight nhưng dùng ánh sáng vàng, ngoài ra phòng ngủ khác mình dùng đèn tuýp LED.

- Gạch ốp, lát:

Gạch lát có 2 loại là granite và ceramic. Gạch granite chất lượng tốt hơn, ít bám bẩn và khó bị xước, vỡ nhưng giá thì đắt hơn, kiểu dáng cũng ít hơn. Về thương hiệu thì có nhiều loại như Thạch Bàn, Đồng Tâm, Prime, gạch tàu, gạch ngoại khác… Ngoài ra còn rất nhiều gạch rẻ tiền cũng như đắt tiền khác nữa.

Gạch lát nền người ta thường dùng kích thước 40x40cm, 60x60cm hoặc 80x80cm (càng to càng đắt). Nhà mình thì gạch lát chọn gạch Thạch Bàn loại 40x40cm, gạch loại 2 (giá khoảng 180k/hộp~1m2). Gạch ốp vs thường dùng kích thước 30x60cm, nhà mình chọn gạch linh tinh thôi giá là 100k/m2.

- Đá cầu thang, bàn bếp:

Đá cầu thang có một số loại như: đá Granite tự nhiên, đá nhân tạo, đá marble. Đá Marble thường chỉ dùng ốp vì không đủ độ cứng, đá nhân tạo thường không có chất lượng tốt. Đá Granite tự nhiên có một số loại thường dùng như: đá Trắng Bình Định, đá đen Huế, đá đen Phú Yên, đá trắng mắt rồng, kim sa cám, kim sa trung... Có một số loại phù hợp với cầu thang, một số phù hợp với làm bàn bếp, bạn có thể hỏi tư vấn thêm. Nhà mình chọn đá trắng Bình Định làm cầu thang, đá đen Huế làm bàn bếp.

- Tay vịn cầu thang:

Tay vịn cầu thang có thể chọn một số loại như bằng sắt, Inox, gỗ, dây... Nhà mình chọn làm bằng Inox 201 (chú ý là có 3 loại Inox 201, 304 và 430, trong đó Inox 304 là loại có chất lượng tốt nhất). Tay vịn cầu thang chỉ có chú ý nhỏ là mọi người nên lựa chọn kiểu dáng nào để trẻ con không thể lọt qua được.

- Cửa:

Có nhiều loại vật liệu làm cửa như gỗ, sắt, inox, nhôm - kính, nhựa, nhựa lõi thép. Tuỳ mỗi nhà thì chọn loại vật liệu phù hợp.

+ Gỗ thì phù hợp nhất nhưng thường giá cao nên giờ thường người ta chỉ dùng làm cửa chính. Gỗ làm cửa cũng có nhiều loại gỗ nhưng phổ biến là Lim Lào, Lim Nam Phi, Chò, Dổi... Nhà mình chọn Lim Nam Phi làm cửa.

Sắt thì rẻ tiền, chắc chắn nhưng không bền, thỉnh thoảng phải sơn lại.

+ Giá của cửa sắt vào khoảng hơn 1 triệu/m2 tuỳ thuộc vào chất lượng, độ dày của sắt

Inox thì nhẹ nhưng không được chắc chắn lắm, giá trung bình khoảng 1.5-2 triệu/m2, tuy nhiên nếu không sơn tĩnh điện thì màu sắc nguyên thuỷ của Inox không được đẹp lắm. Nói chung cũng không nhiều người dùng cửa INOX.

+ Nhôm kính Xingfa xuất xứ Trung Quốc, giá vừa phải, chất lượng ổn định. Ưu điểm là có thể dùng ngoài trời

+ Nhựa lõi thép: Ưu điểm của nhựa lõi thép là nhẹ, chắc chắn, cách âm tốt. Có rất nhiều loại cửa nhựa lõi thép. Những loại có thương hiệu như Eurowindow (khá đắt). Những loại cửa ngoài thường là hàng Trung Quốc hoặc hàng Việt Nam sản xuất. Cửa nhựa lõi thép có thể dùng làm cửa chính, cửa thông phòng, cửa sổ.

Cửa nhựa: Nhìn chung chất lượng không tốt bằng những loại trên nhưng bù lại thì giá cửa nhựa thường thấp hơn cả. Thường cửa nhựa chỉ dùng làm cửa phòng vệ sinh hoặc cửa thông phòng.

- Trần thạch cao:

Trần thạch cao có nhiều nhưng thường hay sử dụng nhất là tấm thạch cao của Thái, và khung xương của Vĩnh Tường (ngoài ra có thể có tấm chống ẩm nữa). Tuỳ thuộc vào kích thước trần mà giá cả của trần thạch cao có thể khác nhau. Nhưng nếu làm trần phẳng thì giá vào khoảng 160-220k/m2. Nếu làm trần giật cấp thì giá cũng không khác biệt nhiều, chủ yếu là số lượng thạch cao cần sử dụng sẽ tăng lên.

- Sơn:

Có nhiều loại sơn giá cả rất khác nhau, nhưng thông thường những loại sơn hay được sử dụng là Delux, Jotun, Spec, Nippon, Maxilite... Mỗi hãng sơn cũng có rất nhiều loại, nhưng chủ yếu sự khác biệt là sơn trong nhà. Sơn ngoài trời thường nên chọn loại sơn tốt để chống thấm. Sơn trong nhà thì cần phải sơn 2 loại: sơn lót và sơn màu. Sơn lót màu trắng, nếu có thể nên chọn loại sơn lót tốt & quét 2 lớp sơn lót là tốt nhất. Sơn màu thì tuỳ thuộc vào yêu cầu của mỗi người có thể chọn loại phù hợp. Thợ sơn tốt sẽ giúp mình tiết kiệm sơn hơn. Từ đó chi phí có khi còn thấp hơn mà tường lại đẹp hơn.

---

Quả thật, thị trường vật liệu giúp hoàn thiện căn nhà rất phong phú và đa dạng. Nếu gia chủ chưa có kinh nghiệm thì sẽ rất dễ gặp phải tình trạng hoang mang và sai sót trong trong việc hoàn thiện nhà xây thô. Lúc này vai trò của KTS cực kỳ quan trọng, chúng tôi sẽ mang đến cho chủ nhà những lời khuyên bổ ích và thiết thực giúp giảm thiểu tình trạng trên cũng như tiết kiệm kinh phí cho việc hoàn thiện ngôi nhà.

Nếu bạn đang có nhu cầu về một ngôi nhà đẹp, bền vững, tiện nghi. Hãy liên hệ với chúng tôi để nhận được tư vấn tận tình và báo giá chính xác nhất.

Chúc các bạn hiện thực hóa được ngôi nhà hạnh phúc của mình!

---

TIÊU CHUẨN THIẾT KẾ - THI CÔNG TẠI ALTA GROUP 

Tư vấn MIỄN PHÍ

Báo giá chi tiết từng hạng mục hợp lý và tiết kiệm

Hợp đồng chỉn chu, các điều khoản rõ ràng và có lợi cho đôi bên.

Thiết kế MẶT BẰNG sau khi khảo sát hiện trạng

Thiết kế PHỐI CẢNH 3D ngoại thất

Thiết kế THI CÔNG, triển khai chi tiết

Hoàn thiện, bàn giao HỒ SƠ BẢN VẼ

Cam kết THI CÔNG ĐÚNG KỸ THUẬT, đúng tiến độ

Đội ngũ nhân công lành nghề, nhiều năm kinh nghiệm

Đảm bảo vệ sinh công trình và an ninh môi trường xung quanh

Đảm bảo AN TOÀN LAO ĐỘNG cho đội ngũ thợ thầy

Bàn giao công trình ĐÚNG TIẾN ĐỘ, nhanh gọn, sạch sẽ

---
ALTA GROUP

Kiến tạo hạnh phúc  

1. Dịch vụ tư vấn, thiết kế kiến trúc

2. Thiết kế, thi công cải tạo nội – ngoại thất công trình 

3. Xây dựng phân thô, thi công hoàn thiện, chìa khóa trao tay

Hotline: 093 505 7117

Email: altagroup.vn@gmail.com

Office: 29B hẻm 2 kiệt 44 Lê Ngô Cát, TP.Huế